Kje se konča moje stanovanje in začne skupna lastnina?

Kje se konča moje stanovanje in začne skupna lastnina?

Kdo je odgovoren za vzdrževanje in kdo plača popravilo oken, balkonov, cevi ter drugih delov večstanovanjske stavbe?

Ko v stanovanju poči cev, začne zamakati balkon ali je treba zamenjati dotrajano okno, se skoraj vedno pojavi isto vprašanje: je to strošek posameznega lastnika ali celotne stavbe?

Odgovor ni vedno tako preprost, kot se zdi. Meja med posameznim stanovanjem in skupnimi deli namreč ni nujno tam, kjer so vhodna vrata stanovanja. Pri presoji je pomembno predvsem, kakšna je funkcija določenega dela stavbe, komu služi ter kako je opredeljen v dokumentaciji in pravnih aktih stavbe.

Stanovanje ni samo notranjost za vhodnimi vrati

Etažna lastnina je sestavljena iz lastnine posameznega dela stavbe in solastnine na skupnih delih. Posamezni del je samostojna funkcionalna celota, primerna za samostojno uporabo – najpogosteje stanovanje, poslovni prostor, garaža ali drug samostojen prostor.

Lastnik praviloma sam skrbi za notranje površine in opremo svojega stanovanja: talne in stenske obloge, notranja vrata, sanitarno opremo, kuhinjo, električne ter druge napeljave, ki služijo izključno njegovemu stanovanju. Sam krije tudi stroške popravil, ki izvirajo iz uporabe ali pomanjkljivega vzdrževanja njegovega posameznega dela.

Toda nekateri elementi, ki so fizično v stanovanju ali neposredno ob njem, lahko vseeno predstavljajo skupni del stavbe.

Kaj spada med skupne dele?

Stanovanjski zakon med skupne dele uvršča skupne prostore in zemljišče, skupne gradbene elemente ter skupne inštalacije, naprave in opremo.

Med skupne prostore praviloma sodijo stopnišča, hodniki, skupne kleti, sušilnice, kolesarnice, podstrešja in drugi prostori, namenjeni skupni uporabi. Skupni gradbeni elementi so zlasti temelji, nosilne stene, stropi, streha, fasada in drugi deli, ki zagotavljajo stabilnost, varnost ter zaščito celotne stavbe.

Skupne so tudi tiste inštalacije in naprave, ki služijo stavbi kot celoti ali več posameznim delom: glavni vodovodni, kanalizacijski, plinski in električni vodi, skupni ogrevalni sistem, dimniki, dvigala, domofonski sistemi ter naprave za požarno varnost.

Vzdrževanje teh delov je praviloma skupna obveznost etažnih lastnikov, stroški pa se razdelijo po pravilih, ki veljajo za posamezno vrsto stroška.

Cevi: pomembno je, komu služijo

Pri vodovodnih in kanalizacijskih ceveh ni odločilno samo, kje se cev nahaja. Tudi cev, ki poteka skozi stanovanje, je lahko skupna, če je del glavnega voda in služi več stanovanjem.

Odcep od skupnega voda, ki oskrbuje samo eno stanovanje, pa praviloma sodi k temu posameznemu delu. Če napaka nastane na takšnem odcepu ali na napravi, ki služi izključno enemu stanovanju, strošek popravila praviloma bremeni njegovega lastnika.

Zato je treba pred razdelitvijo stroška ugotoviti mesto okvare, funkcijo poškodovane cevi in vzrok nastanka škode. Enako velja za ogrevalne, električne in druge napeljave.

Balkoni, terase in okna so pogost vir nesporazumov

Balkon ali terasa je običajno namenjena izključni uporabi lastnika določenega stanovanja, vendar so njeni konstrukcijski deli, zunanja stran, ograja ali hidroizolacija lahko povezani s konstrukcijo in zunanjim ovojem stavbe. Zato ni mogoče avtomatično zaključiti, da je vsako popravilo balkona izključna obveznost njegovega uporabnika.

Če na primer poškodovana hidroizolacija terase povzroča zamakanje v spodnje stanovanje, je treba preveriti pravno opredelitev terase, projektno dokumentacijo, vzrok poškodbe in namen posameznih slojev konstrukcije.

Podobno velja za okna. Okno neposredno uporablja lastnik stanovanja, hkrati pa njegov zunanji videz vpliva na fasado in enotno podobo stavbe. Razmejitev stroškov zamenjave ali popravila je zato odvisna od okoliščin, dokumentacije stavbe in sprejetih dogovorov etažnih lastnikov. Lastnik tudi ne sme samovoljno spreminjati barve, oblike, dimenzij ali zunanjega videza oken, če bi s tem posegel v skupni videz stavbe.

Posebni skupni deli ne služijo nujno vsem

Poleg skupnih delov, ki pripadajo vsem etažnim lastnikom, poznamo tudi posebne skupne dele. Ti so solastnina samo nekaterih etažnih lastnikov in služijo določenemu delu stavbe – na primer vhod, stopnišče ali naprava, ki jo uporablja le posamezna lamela oziroma skupina stanovanj.

Stroški takšnega dela praviloma ne bremenijo vseh lastnikov stavbe, temveč le tiste, ki so njegovi solastniki. Odločilna je pravna opredelitev, ne le dejstvo, kdo določen prostor ali napravo dejansko uporablja.

Tudi v svojem stanovanju lastnik ne sme posegati brez omejitev

Lastnik lahko svoje stanovanje uporablja in vzdržuje, vendar pri tem ne sme škodovati skupnim delom, ogrožati varnosti stavbe ali posegati v pravice drugih lastnikov.

Brez potrebnih soglasij in strokovnih podlag zato ne sme posegati v nosilne stene, fasado, streho, skupne inštalacije ali druge skupne dele. Tudi namestitev zunanje klimatske naprave, zasteklitev balkona, sprememba okna ali izvedba preboja skozi fasado ni zgolj stvar lastnika stanovanja, saj gre hkrati za poseg v skupni del in zunanji videz stavbe.

Vsak primer zahteva preveritev

Pri ugotavljanju, ali gre za skupni ali posamezni del, je treba preveriti zemljiškoknjižne podatke, katastrski oziroma etažni načrt, pogodbo o medsebojnih razmerjih, projektno dokumentacijo in druge listine stavbe. Pomembna sta tudi namen dela stavbe in vprašanje, ali ta služi samo enemu stanovanju ali več posameznim delom.

Upravnik lahko pomaga zbrati dokumentacijo, pridobiti strokovno mnenje, ugotoviti vzrok napake in organizirati sanacijo skupnega dela. Ne more pa zgolj na podlagi želje posameznega lastnika samovoljno določiti, da določen strošek bremeni rezervni sklad ali vse etažne lastnike.

Dobro poznavanje meje med posameznimi in skupnimi deli preprečuje številne spore. Predvsem pa omogoča, da se napake pravočasno odpravijo in se stroški razdelijo med tiste lastnike, ki jih po zakonu in dokumentaciji stavbe dejansko bremenijo.